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　　位于上海市核心区域的徐汇板块，矗立着一座融合古典韵味与现代奢华的居住艺术典范——海上清和玺。此项目不仅承载着对传统文化的深刻致敬，更以国际化的视野重新定义了高端住宅的标准，为城市精英阶层打造了一处心灵与身体的双重栖息地。

　　海上清和玺坐拥徐汇区得天独厚的地理位置，紧邻多条交通枢纽，无论是地铁出行还是自驾前往城市各大商务区□□□、文化中心，皆便㊣捷无㊣比。周边名校环伺，优质教育资源丰富，为家庭的长远规划奠定了坚实的基础。同时，项目周边自然景观与都市繁华交相辉映，让居住者在享受都㊣市便利的同时，亦能拥抱自然的宁静与美好。

　　设计上，海上清和玺巧妙融合了东方古典美学与现代建筑技术，以“清和”为核心理念，通过精致的线条□□□□、淡雅的色彩以及恰到好处的装饰细节，营造出一㊣种超脱尘嚣□□、回归本真的生活氛围。外立面采用高级石材与玻璃幕墙的完美结合，既展现了建筑的稳重与大气，又不失现代感与通透性，使每一户都能享受到充足的自然采光与壮阔的城市景观。

　　步入室内，海上清和玺的空间布局充分考虑了现代家庭的生活需求与情感交流，户型设计科学合理，动静分区明确。宽敞明亮的客厅，搭配精选的家具与艺术品，营造出高雅而不失温馨的会客空间；主卧套房则注重私密性与舒适度，配备豪华卫浴系统与步入式衣帽间，让每一位业主都能享受到五星级酒店的居住体验。此外，项目还特设多功能室□□、书房等灵活空间，满足不同家庭成员的兴趣爱好与工作需要。

　　在智能化方面，海上清和玺引入了前沿的智能家居系统，从安全防护□□□、环境控制到健康管理，全方位提升居住品质。通过手机APP即可轻松操控家中各项设备，享受科技带来的便捷与舒适，让智慧生活触手可及。

　　海上清和玺配备有专业的物业管理团队，提供24小时贴心服务，包括但不限于定制化家政服务□□、私人健康管理咨询□□、儿童托管服务等，旨在为业主打造一个全方位□□□、高品质的居住环境。社区内还设有高端会所□□、健身房□□、游泳池等休闲设施，满足业主多样化的生活需求，促进邻里间的和谐交流。

　　不仅规模约2000㎡，在功能上也做到了创新升级，以超乎寻常的产品力，来匹配高净值人群的生活格调。

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　　活力健身区，同样是法式定制，选择沃特罗伦品牌健身器械(或同等档次品牌)，不管器械健身□□□、有氧训练，日常健身需求即可满足。

　　还有常规项目没有的3D室内高尔夫，不仅是结合现代AI科技智能打造，且选择了高尔夫尊（或同等档次品牌），为业主专属定制尊崇的休闲体验。

　　除此之外，还包括私㊣宴厅□□□□、瑜伽室□□□□、阅读角等多重功能，可满足业主多元化的休闲与社交需求，尽情享受身心的放松与愉悦。

　　不仅如此，项目更是在地下融入了硬件设施与软性服务的双重魅力，地库局部区域具备地下采光，即使在车库也能感受到温暖的阳光照耀，同时配备的洗车空㊣间，让每一次归家都更加便捷与舒心。

　　建面约112㎡的户型，总价约1000-1300万。精心打造出每个房间都宽敞舒适的真三房。通过巧妙的S墙实现冰箱内嵌，主次✅卧与客厅全南向的阔景阳台等设计，让空间进一步放大，改善盘所看重的空间敞阔感扑面而来。

　　建面约134㎡的户型，总价约1500-1700万。该户型更为惊艳，打造了270°转角窗观景套房，让业主尽情享受阳光的温暖与美景的拥抱。

　　综上所述，徐汇海上清和玺不仅是一处居所，更是一种生活态度的展现，它以其独特的文化韵味□□□□、卓越的㊣建筑品质□□□、智能化的生活方式以及尊享的物业服务，成为了城市高端住宅领域的璀璨明珠，引领着未来居住的潮流趋势。

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　　a□□□、功能用途：居住用房（小区□□□□、高品住宅）□□、工业用房（厂房□□、仓库）□□、商业用房（门面□□、商场）□□□□、办公用房（写字楼）□□、行政用房（军事□□□、学校等单位用房及城市）；

　　c□□□□、用途：居住用地□□□□、商业服务用地□□、工业用地□□、仓储用地□□□□、市政公共设施用地□□□、交通用地□□□、绿化用地□□□□、特殊用地等；

　　9□□□□、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营□□□□、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个㊣人不能取得土地的所有权。

　　出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）□□□□、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）□□□、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

　　b□□□、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的㊣奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

　　11□□、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限□□□□、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

　　租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

　　14□□□、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让□□、出租□□、继承□□□、抵押□□□、交换的固定资产。

　　二书：〈质量保证书〉□□□□、〈使用说明书〉□□□、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

　　16□□□、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足□□□、设计□□□、施工存在严重质量问题，非常建设等。

　　17□□、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇□□□□、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

　　18□□□、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5%的营业税，为了控制炒房）

　　19□□、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低□□□、选择空间大□□□□、户型齐全□□、可监督建筑材料□□□、质量）

　　20□□、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住□□、价格高□□、户型过时□□、选择空间不大）

　　21□□□、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

　　22□□□□、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房□□、私房□□□、集资房□□、廉租房□□□、安置房等福利房。

　　23□□□□、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

　　24□□□□、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

　　31□□、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅□□□、单排别墅）。

　　32□□、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物□□□、娱乐□□、休闲为一㊣体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

　　33□□、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效□□□、周到服务的行为别墅豪宅图片。

　　34□□□、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理□□□、维修；对房屋区域内的清洁卫生□□、安全保卫□□、公共绿化□□□、公用设施□□□、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

　　37□□、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

　　38□□、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

　　39□□□□、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

　　40□□□、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

　　41□□□□、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关□□、国有企业□□□、城镇集体企业□□□、外商投资企业□□、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

　　42□□□□、个人住✅房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买□□□、建筑□□□□、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

　　43□□、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2%□□□、非普✅通住宅：4%）。

　　44□□□□、公共维修基金：指住宅□□□、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2%；电梯房□□、门面：3%）。

　　46□□□□、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型□□□、朝向□□、格局不好的楼房价格，各层的差价几十~几百元）。

　　47□□□、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层□□、朝向不同价格也不同）。

　　48□□□、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

　　包括：A□□、征地和拆迁补偿费； B□□、勘察设计和前期工程费； C□□□□、建安工程费； D□□□□、住宅小区基础设施建设费；E□□□□、管理费； F□□□□、贷款利息； G□□、税金；

　　3□□□、占地面积：红线□□、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台□□□、挑廊□□□、地下室□□□、室外㊣楼梯等。

　　5□□□□、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

　　6□□□□、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

　　7□□□、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯□□、内外廊□□□□、公共门厅□□□□、通道□□□、电梯□□□□、配电房□□□、设备层□□□□、设备用房□□□□、结构转换层□□□□、技术层□□□□、空调机房□□、消防控制室□□□、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间□□□□、电梯机房□□□、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

　　11□□、容积率：总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右□□□、容积✅率越低，居家环境越好□□、单价高□□□□、品质高；容积率越高，单价低□□、品质低）

　　14□□□、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶□□□、晒台的人工绿地）。

　　19□□□、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化□□□、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

　　24□□□□、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构□□、钢筋混㊣凝土□□、框简结构□□□、钢体结构等。

　　25□□□□、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准□□□□、建筑的材料□□□、施工质量□□、使用状况□□□、维护保养相㊣关。

　　1□□□、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置□□、规划设计□□、供水□□□、排水□□、供电□□、通电讯□□□□、通道路□□□□、绿化□□□、房屋建设等多项内容组成。

　　3□□□□、房屋开发：由买得土地使用权✅的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

　　4□□□、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条㊣件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

　　7□□□□、给水□□□□、排水系统：包括取水工程□□□□、输水工程□□□□、净水工程□□□、配水管网（上下水✅道），排水管网（下水道）□□□、污水处理□□□□、排放工程。

　　8□□、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有□□□□、使用□□、收益和处分的权利。

　　9□□□、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有□□□、使用□□□、收益和处分的权利。

　　2）首期购房款（不低于30%，二次购房者首付不低于40%）购房人已付购房款收据原件及复印件；

　　它是一个精彩□□、特殊的□□、无处不销售□□、人人都㊣✅使用□□□、升值空间大□□、有趣□□、自由□□□□、有成就感□□□□、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活□□□、广泛□□□、综合性的一个行业。

　　5□□□、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池□□、车库等不算面积）；

　　7□□□、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。

　　1）价格组成=土地成本价格+建安成本+利润+管理费用（国民生产总值，DTP指✅数□□、房地产政策□□□、法律法规）；

　　2）影响房地产因素：开发商实力□□□、经济态度□□、地段□□、交通□□□□、周边环境□□、配套设施□□、绿化□□□□、升值□□□□、政府规划□□□□、潜力□□、客户定位□□□□、产品设计□□□、物业管理□□、市场供求□□、品牌□□□□、销售技巧□□□、自然环境不可复制；

　　5）影响商铺：升值潜力□□□□、地段□□□□、交通□□、配套□□、市场□□、定位（㊣业态定位）□□□、消费群□□□□、品牌□□□、人流量□□、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置□□□、面积（面✅积小□□、面积消费群体多，价格高）□□□、楼层□□、铺型（柱□□□、开间□□□、阻挡）□□、配套设施。

　　具体调查㊣方式：问卷□□□、街访（✅入户走访□□、单层□□、左手入门□□、双手右手入门）□□□、专家访谈□□、市场客户访谈；

　　风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南□□□、水之北；阳：山之北□□、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风□□□、西南风）

　　16□□□、产权证：土地使用证□□、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让□□、出租）。

　　环境：周边所表现的元素：生态□□□□、人文□□□□、地理□□□、交通。一个楼盘✅的环境包括：绿化□□□□、交通□□□□、密度□□□□、配套设施□□、日照□□□□、朝向。

　　3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价□□、起价（作用，降低入市门槛□□、一般是低开高涨，只对于大型楼盘□□□、而小规模楼

　　盘不宜采用低开高走）□□□、最高价（最好的楼层肯定是最高价）□□、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）□□、价格的可塑性（有

　　营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部□□、酒吧□□□、歌舞厅□□□□、高尔夫□□、通过派人进✅入上述场所与期接触□□、吸引顾客□□、实行营销，节省广告费及其它费用。

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